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　　毕竟房地产作为我国非常重要的支柱产业，对经济的拉动非常关键，房地产低迷影响的不仅仅是房地产本身，还会影响三四十个产业的发展，影响几千万建筑工人的收入，也会导致地方财政收入明显下降。

　　如果房地产持续萎靡不振，大家的日子还会更难过，所以尽管大家对楼市有所反感，但最好祈祷楼市早点反弹。

　　大摩在2024年12月份发布了《摩根斯坦利：全球及中国经济和市场展望》，这份报告涵盖工业周期，金融，房地产，贸易等各方面的报告。

　　在大摩看来，2025年Q2中国的新房将会触底反弹，而在2025年下半年（H2）中国整体楼市有可能会出现反弹。

　　2024年，全国房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。

　　照这个发展趋势，未来新房的库存会慢慢消化，新房市场会逐渐由供过于求转向供不应求，新房的价格也会慢慢回升。

　　按照大摩房地产团队估计，截至2024年3月，中国共有23亿平方米的新房库存，这个库存的去化周期大约是29个月左右。

　　面对高库存，这两年中国各级政府也在积极引导房地产去库存化，从2024年开始就推出了一系列措施。

　　这一措施在某种程度上能够刺激楼市的需求，同时未来政府也会亲自下场买房，这会进一步加快新房库存消化。

　　按照大摩房地产团队估计，目前市场上超过30%的存量新房实际上是死库存，而且随着时间的推移，估计有20%的在建房产项目也会成为死库存。

　　对于这些死库存，即使实体市场稳定下来也很难出售，所以不应该考虑到供应当中，应该将它视作一种沉默成本，这种死库存最终将由银行承担坏账。

　　而且大摩觉得中国金融系统在未来2-3年内很容易消化这些损失，银行每年可以消化3000-4000亿元的房地产不良。

　　虽然从整体来说，我国居民收入仍然保持增长，但是这里面其实也存在两极化，就是头部的人收入持续增长，但腰部以下的人收入都可能因为降薪裁员而受到冲击。

　　所以我们看到一边是居民存款持续快速上涨，另一边是在楼市各种利好消息之下真正有能力买房的人并不多。

　　如果未来普通居民的收入，尤其是刚需人群的收入没有明显的改善，楼市短期内估计也不会有太明显的反弹

　　楼市跟经济其实是相辅相成的，这两年楼市之所以低迷，不仅仅是我国自身的原因，其实从全球范围来看，受加息等多种因素的影响，全球整体楼市其实都并不太乐观。

　　但在信心不足的时候，即便居民存款保持快速增长，楼市各种利好消息不断，但楼市表现仍然持续低迷。

　　而最近两年，受居民收入以及宏观经济的综合影响，居民对楼市的信心明显降到了一个冰点，尤其是对于众多投资者来说，很多人都是持币观望。

　　综合以上这些因素，很多人都认为大摩预测中国新房将在2025年Q2反弹，楼市在H2反弹有点不切实际。

　　在2024年10月份，高盛也曾经对中国楼市做过一份预测，按照高盛的意思，2025年中国楼市还会继续下跌，而且房价有可能会继续下跌20%~25%之间。

　　而高盛之所以这么认为，主要是基于目前中国的楼市库存比较高博鱼网址，但新房销售面积跟巅峰时期相比缩水太明显。

　　其实我觉得谁都不要轻易相信，而是要从中国楼市真实的情况去分析，并实行动态分析才能得出更准确的结论。

　　但综合中国经济的发展潜力，楼市的实际库存，居民的收入增长，中国的城镇化，政府的救市措施等各种因素来看，未来1~2年中国楼市大概率会复苏。

　　从2024年9月份开始，国家就推出了一系列楼市刺激计划，包括降低利率，降低首付，取消限售限购，降低存量房贷利率，减免购房税费等等。

　　这一系列措施虽然不能起到立竿见影的作用，可以明显看出对楼市仍然产生了积极的效果，尤其是对一二线城市来说更是如此。

　　比如2024年12月份，在全国70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有23个，比上月增加6个。

　　另外2024年第四季度，新建商品房销售面积和金额都实现了正增长，这其实是一个非常积极的信号。

　　从2021年开始，我国的楼市就进入了深度调整周期，从一线城市到四五线城市房价都出现了不同程度的下降。

　　在房价深度调整之后，普通居民的购房成本大幅下降，不论是首付还是房贷压力都明显降低，房价收入比降了很多。

　　另一方面是有更多的地方政府有可能会亲自下场买房，去年国家就明确表示要设立3000亿元保障性住房再，用于支持地方政府购买市场存量商品房。

　　而且根据一些外媒爆料，2025年这个收主力度有可能进一步加大，最终的收储金额可能在3万亿到4万亿之间。

　　棚改货币化已经停了好几年，但去年国家已经明确表示，2025年将会通过棚改货币化改造100万套城中村，未来规模还有可能进一步扩大。

　　目前我国的存量商品房并没有大家想象那么多，市场上仍有大量的刚需人群还没有买房，这里面有一个很重要的数据值得参考。

　　所以从长期来看，未来楼市还是有发展空间的，虽然不可能像过去十几年那样迅猛发展，但跟GDP保持同步还是有很大的可能性的。

　　现在大家收入不断下滑，失业率增加，五千多家上市公司，现在超过三分之一亏损，不少是巨亏，楼市触底反弹，基本不太可能

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