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　　《中国地产风云》系列文章主要讲述我国著名民营地产企业在享受政策红利之下的野蛮生长，到而今行业转型“

　　一. 从1978年改革开放开始，通过二十年的试点探索，国家关于土地和住房的政策做出了重大调整，于1998年全面取消福利分房，正式开启了中国房地产业的市场化时代；

　　二、为促进房地产业持续健康发展，2003年，国家更进一步明确房地产业为国民经济支柱行业后博鱼，全国的城镇化进程加速推进，中国的房地产业迎来了近二十年的高速扩张时代；

　　三、从2016年国家的“房住不炒”政策定调，遏制了房产行业的投机行为开始，国家对房产业进行深度调整。2020年，更是出台了“三道红线”限制房企负债率，推动行业去杠杆。政策驱动下房产业高速扩张时代终结，逐渐转向“存量优化+高质量发展”模式，中国房产行业正式进入讲品质、保民生的时代。保障房、现房销售试点加速；我国房产企业实现了大洗牌，央国企成为主导力量；房产业经济支柱地位被淡化，新兴产业如：数字经济、高端制造、绿色经济等成为新的经济增长极。

　　通常我们认为2003年到2023年这二十年时间为中国民营房企的“黄金时代”，这期间的民营房企处于高速扩张时代，是中国民营房企的高光时际。

　　2003年国发18号文件发布后，将房地产明确定位为“国民经济支柱产业”，地方政府GDP考核与土地财政深度绑定，推动全国土地拍卖市场化。于是，民营房企手持土地拍卖、金融支持、预售制度三大“尚方宝剑”，征伐四方，所向披靡，诞生了多家全国性的地产巨头，这些如雷贯耳的名称有：恒大、碧桂园、万科、融创、龙湖、绿城、万达、富力等，尚不说多家区域性的龙头房企。

　　为什么列举2016年的房产行业权威数据呢？一是因为本年度国家提出了“房住不炒”的指导性意见，开始对房产业进行调控；二因为该年是官方、媒体公认的中国民营房企二十年黄金期中整体性的辉煌巅峰之年！

　　第二、2016年行业集中度加速提升，TOP3房企（恒大、万科、碧桂园）合计销售额占全国市场约10%博鱼app。

　　黄金期中国民营房企的成功在于：政策红利、市场需求、金融创新共同造就了“躺着赚钱”的20年，房企规模从百亿级跃升至数千亿级。读者朋友们有深刻体会，那些年搞地产的，都赚得盆满钵盆，全国诞生了无数的地产“暴发富”，和当年的山西煤炭“暴发富”如出一辙。

　　成也萧何，败也萧何。利好的大环境也培养出中国民营房企的致命缺陷。它们的高杠杆、高周转模式过度依赖政策宽松与市场繁荣，忽视现金流安全，于民营房企这既是补药也是毒药，最终在政策转向时引发系统性风险。2021年，“三道红线”政策正式开始实施，中国房产行业迎来了轰轰烈烈的转型运动，该运动促使了全行业史无前例、残酷无情的大洗牌！“国进民退”之下，民营地产开启了“八仙过海各显神通〞的自救模式。一场关乎中国地产企业生死时速的商战大戏正在神州大地如火如荼地上演。

　　于中国民营地产企业，转折来自2023年。是年，在政策收紧、需求见顶双重冲击下，行业进入“去杠杆、控规模、保民生”的新阶段。依靠高杠杆、高周转的民营房企紧绷脆弱的资金链怎堪如此一击？！纷纷迎声而断，多家民营房企相继爆雷。从此，民营地产企业的暖日子到头了，丰收的秋季已过，寒冬也如期而至。

　　当前，根据最新地产业动态及房企综合实力测评，结合国家“三道红线”的政策要求，专业媒体、行业专家用色彩名称将我国房企划分为四个档类：

　　绿、黄、橙、红，四个颜色档位，分别代表房企的财务（债务）状况，越往后财务现状就越糟糕。处于红档的，自然就是爆雷或濒临爆雷的房企了。这样做就一目了然，使中国的房企财务状况暴露在公众面前，老百姓购房时也有了数据参照，不会再重蹈恒大之复辙了。

　　一、本系列文章数据均采用权威的“中指研究院”数据（全口径销售额），但不构成任何投资建议；二、参考政策文件：1.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）：取消福利分房，住房市场化的起点；

　　4.《2021年央行、住建部联合发布的房企融资新规》：通过资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标限制房企扩张。

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