博鱼(boyu·中国)官方网站-BOYU SPORTS

　　供稿，深度剖析了中国房地产行业调整期的关键脉络与未来走向。2024年，政策面迎来“根本性转折”，中央与地方联动推出“一揽子”松绑与刺激措施，通过降门槛、促需求、保交付等组合拳，推动市场于四季度初现止跌信号：新房成交触底回升，二手房交易创历史新高，核心城市房价跌幅收窄。然而，投资端持续承压，土地成交缩量至近十年低位，房企拿地愈发谨慎，行业分化加剧。展望2025年，“止跌回稳”仍是核心目标，政策重心转向存量工具落地，如存量土地回购、保障房转化及融资协调深化，以重塑市场供需平衡。报告预判，新房销售或于上半年完成筑底，但全年仍面临5%左右的回落压力，行业调整将延续至2027年。此文为理解当前房地产周期逻辑、把握政策与市场互动提供了重要参考，亦为行业参与者应对长周期转型指明了方向。

　　2024年房地产行业继续底部调整但波幅趋于平稳，住房成交呈“前稳中低后高”走势。“9·26”中央局会议首次明确定调“促进房地产市场止跌回稳”之后，“一揽子”政策集中出台，极大地提振了市场各方的信心、改善了行业预期，四季度市场开始出现明显的止跌信号，新房成交规模连续两个月回升至近18个月以来最高水平、二手房成交创历史新高超过了2021年行业调整前水平，房价环比下跌城市开始减少，重点城市和部分民企土地投资信心逐渐恢复。

　　在经济修复周期、地产去库存周期中，销售、投资、新开工等指标持续承压导致2024年政策面迎来“重磅级转折”。集中表现在：第一，中央加强政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”“切实回应群众需求”“稳楼市”等新表述和清晰定调；第二，针对市场存在问题“对症下药”，提出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交楼、去库存；第三，降低首付比例、利率，通过组合拳手段降低购房门槛、修复购房信心；第四，在多数二三四线城市政策早早出台后，核心一二线年放松限购、限贷，调整普宅标准等，持续为市场“添火”。

　　回顾2024年政策走向，从松绑限制性政策到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度取得了阶段性的止跌。展望2025年“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。未来发力在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施（京、沪、深、海南等），收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房做保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。

　　2024 年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，全年多次重要会议都对房地产行业作出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。2024年上半年并无过多实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式，政策力度限于“托而不举”。下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，“5·17新政”开启了政策转向的序幕，“9·26政策”成为行业的转折点，年末局会议及中央经济工作会议为2025年房地产市场的发展指明了方向。

　　2024年供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力。稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房、专项债保障存量收购上。

　　融资协调机制加速进行，房企“白名单”持续扩容。2024年1月12日，住建部、金监总局联合发文，推动建立房地产融资协调机制；2月6日，金监总局发文要求，对房地产“白名单”项目合理融资需求“应满尽满”；年中，两部门联合发文，再次指导各地完善城市房地产融资协调机制，持续推动城市协调机制落地，全力支持房地产在建项目的融资和建设交付。

　　通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，可以为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置腾挪更大空间，是房地产行业“去库存”和完善住房保障体系的有力举措，是实现“促进房地产市场止跌回稳”、构建房地产发展新模式的重要支持。

　　2024年需求端政策主要聚焦在“四个取消、四个降低、两个增加”，意在提振市场购房预期和购房积极性。目前来看，当下居民购房门槛、购房成本已经大幅降低，购房环境处在极为宽松的时期。

　　“四个取消”包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”包括降低住房公积金利率、降低住房的首付比例、降低存量利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；“两个增加”中，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

　　2024年全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征，从一季度开始每个月发布松绑政策的省市数量、频次等都处于平均较高的水平，在全年都积极发布松绑政策的情况下，四季度发布政策的省市数量和频次并未明显提升，甚至11月份单月政策发布的省市、频次还有所降低。2024年全年共有三百多个省市发布超过千次的松绑政策，其中以放松公积金、解除限贷以及购房补贴三类政策发布最为频繁，意在从资金层面给予购房者更多支持（图1）。

　　聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，北上广深等30城放松限购，其中，仅剩下北京、上海、深圳和海南仍有局部限购，其余城市均全部取消；第二，南京、重庆、合肥、杭州、合肥、武汉等134个城市放松限贷，比如成都等按区核心限贷套数，原有住房正在挂牌出售的，予以套数核减；第三，深圳、郑州、天津、西安等9城放松限价，比如不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业将能够自主定价销售；第四，深圳、重庆、成都、厦门等22城放松限售，如南京，买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易，二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。第五，上海、广州、武汉等266省市放松公积金，比如武汉多子女家庭在使用住房公积金购房时，额度上限提高20%；第六，包括北上广深在内的24城出台税费减免政策，上海、北京均在四季度取消了普通住宅和非普通住宅标准。

　　此外，地方供给端政策也在积极调整。比如上海、深圳等放开70/90户型比例限制，南京等城市提出减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容。怀化等放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件。

　　基于中央经济工作会议精神，2025年房地产行业政策仍将继续保持宽松状态，持续用力推动房地产市场止跌回稳。在当前市场环境下，尽管部分城市已呈现止跌回稳迹象，但市场预期的波动性、不同城市、企业的分化加剧依然存在。因此，保持政策的连续性与稳定性至关重要。

　　2024年刺激政策基本应出尽出，2025年政策发力核心在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施（京、沪、深、海南等），以及逐步恢复企业正常运营能力，比如收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房做保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期等，以最终实现房地产市场止跌回稳。

　　尤其是存量土地收购，或将会是所有政策效果、行业回稳时间的“试金石”，特别在央行专项和地方财政专项债券资金支持配合下收回收购存量闲置土地，对于重塑市场供求平衡、盘活企业资产改善现金流、拉动房地产开发投资、提振市场信心、改善经济增长预期都有显著作用。

　　2024年行业新房成交规模降幅收窄，预计全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%，成交面积降幅较2023年收窄1个百分点左右。2024年成交金额降幅再度大于成交面积，主要是由于2023年三四线城市成交占比已经基本调整至底部，2024年高能级成交占比不再扩大，加之当前房价处下行周期，导致成交金额出现了更大的同比降幅。对比往年数据来看，商品房销售面积已经回到2009年水平，商品房销售金额则回到2015—2016年水平（图2）。

　　季度走势来看，2024年行业销售走出了近乎完美的“筑底曲线”：一季度销售成交同比降幅年内最高，市场表现不及预期。二季度政策面明确转向去库存，市场信心有所回暖，销售金额同比降幅较一季度收窄了4.9个百分点。三季度成交环比周期性回落，同比降幅持续收窄，成交面积同比降幅较二季度再度收窄了5.9个百分点。四季度政策面明确“止跌回稳”，成交规模止跌回正。

　　2024年9月末局会议定调“严控增量、优化存量、提高质量”以来，10月份国新办新闻发布会更是罕见地三度提及房地产，推动行业信心持续回稳，11月财政部降低契税、增值税、土地增值税，住建部扩大城中村改造范围，自然资源部提出专项债券资金收回收购存量闲置土地，12月局会议明确将执行适度宽松的货币政策，并再度强调“稳住楼市”。据住建部公布数据，10月、11月新房网签成交面积实现了连续两个月同、环比双增长。就统计局数据来看，10月份新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，自2023年下半年以来，商品房成交面积实现了首度回正（图3）。

　　随着大批存量和增量政策效果的显现，市场信心和购房预期也在逐渐回暖，后市新房销售表现将持续企稳，商品房销售金额、面积同比降幅的逐月收窄即展现了这一趋势。随着新房销售表现的持续转好，2025年行业有望正式步入销售回稳、信心修复的新周期。

　　CRIC 监测数据显示，全国115个典型城市2024年前11月商品住宅成交面积合计21174万平方米，同比下降27%。不同于去年“脉冲式”复苏，2024年整体呈现“先抑后扬”，跌幅是有明显逐月收窄的“止跌回稳”的走势特征，先是3—4月因重点城市京沪深杭等限购政策调整带来了一波刚性、刚改需求集中释放；而后9—10月，局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，核心城市取消限购、中央和地方一系列增量政策落地，市场预期和信心逐渐恢复增强。到四季度10月和11月新房成交环比分别增51%和1%、同比分别增5% 和18%，连续2个月创2023年下半年以来月度新高（图4）。

　　分能级看，一线月成交同、环比增幅以及相较3季度月均增幅显著领先，使得跌幅也最小，仅15%；23个二线城市受政策直接影响小，效果更多体现在政策增强信心叠加项目以价换量带来的成交回升；三四线累计同比降幅高于整体，依然低位运行（表1）

　　2024年前11月，35个重点城市二手住房成交面积20610万平方米，累计同比增长3%，依此估算全年成交面积约2.3亿平方米，同比增长5.5%，规模将创历史新高，相较2021年行业调整低点增长46.5%（图5）；按月度走势来看，二手房成交呈持续强复苏走势，7月为第一轮上升期，8—9月政策效应边际递减之后成交也相应回落至年度低位同比转负跌2%，四季度开始复苏动能明显强于上半年，10—11月同比分别增长19%和23%，且涨幅连续扩大，成交面积绝对量也连创2021 年以来月度次低（图6）。

　　分城市能级来看，一线城市受益年内两轮限购调整后，购房需求基数扩大，带来刚需和改善型需求的集中释放，整体成交面积同比增长13%，二手成交占比继续上升至72%左右。二线城市受益于挂牌量增而价格继续下跌，部分城市挂牌均价较去年单月高点回调幅度甚至超过10%，以价换量使得成交面积同比增长2%。其中，深圳、长沙领涨，成交面积同比涨幅分别达51%和64%，北京、上海、杭州、西安、青岛和南京等城市亦同比上涨10%～20%。多数城市二手房成交累计同比继续负增长，但跌幅也都明显收窄。

　　从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2024年四季度70城新建商品住宅和二手住宅价格指数降幅有收窄趋势，上涨城市个数上升。

　　以2021 年1 月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，11月份房价下跌趋势持续趋缓。新房整体较2021年初下降7.2%，二手房较2021年初下降16.3%。一手房环比下降0.2%，月内有17个城市房价环比上升，比上月增加10个，为年内最多。二手房环比下降0.4%，月内有10个城市房价环比上升，比上月增加2个。统计局数据显示，各线城市同比降幅今年以来首次均收窄，整体来看一手房价的同比降幅也在2024年11月首次出现了收窄（图7）。

　　图7 2023年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势及环比下降城市数量备注：以2021年1月=100为基点

　　近2个月以来，新房销售的回暖速度明显好于二手房市场，这一方面是由于一二手房交易链条的恢复，二手房东缩减住房持有量，“卖二不买一”的现象减少；另一方面也是得益于高品质新房销售的回暖，以“四代宅”概念为代表的优质新房产品，正在夺回更多的新房市场份额，而这些优质产品的推出，也在实质上加速各地房价指数的筑底，其中北京、上海、深圳等核心城市房价迎来了环比回升。

　　2024年，住房市场整体需求相对稳定是另一个突出特征：一方面新房成交开始止跌回稳、同比降幅逐月收窄，另一方面二手房成交规模创历史新高、超过行业调整之前2021年的高位。可以说住房需求只是转移并未消失，一二手房成交“此消彼长”，二手住房因为价格降幅更大且具有现房优势，吸纳大量刚性需求，分流了新房成交总量。

　　一线城市整体成交规模实现正增长2%，尤其是深圳同比增长31%，北京、上海、长沙、大连、福州等城市也实现同比5%以内正增长。其他如广州、西安、重庆、成都等也仅收窄至个位数跌幅（表2）。

　　表2 2024年35个重点城市住房需求总规模变化（新房和二手房成交面积总和）（单位：万平方米）

　　2025年商品房销售保持震荡修复、止跌回稳的格局，预计商品房销售面积、金额同比降幅将逐月收窄至全年下降5%左右。我们认为，房地产利好政策持续释放后有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。2024年四季度开始止跌迹象显著，大概率在2025年上半年基本完成止跌（需求信心恢复—企业投资恢复），下半年市场开始回稳。销售规模同比跌幅收窄至个位数，房价止跌同步完成，杭沪津蓉深等10城预期2025年下半年率先回稳，苏郑昆厦徐等结构性投资机会突出（剔除压力板块后去化周期明显改善），将逐步带动行业至2027年完成调整。

　　除了需求端之外，供给端对销售规模的约束仍将强化。房企拿地投资强度下行—新房成交规模下行趋势未变，2024年房企土地投资金额较高点降八成，央企也同比降57%，客观上也会拖慢整体新开工和新入市节奏，重点23城近一年半成交土地开工率为46%、开盘率85%，预计新房销售规模降至2013—2015年底部区间，二手和存量成交支撑总需求相对稳定。

　　从新房与二手房结构变化看，购房客户需求改善化趋势强化，大面积、四房需求占比持续上升。产品全面升维，高赠送提升得房率；普通住宅大量出现豪宅配置元素譬如会所、精装车库，“超配”变成标配。产品力升维带来一二手成交份额开始逆转，“四代宅”高得房率叠加新房以价换量吸引二手房客群回流。

　　在行业全年去库存主基调之下，新开工、竣工面积持续下降。2024年预计竣工面积、新开工面积同比均下降超二成，均在8亿平方米以内。新开工、竣工面积差距连续两年保持在5%以内，促行业施工规模回落，保交楼压力持续减轻。预计新开工面积将连续三年小于商品房销售面积，预计差值将进一步扩大，超过2亿平方米，行业去库存速度进一步加速。

　　单看竣工规模，继2023年同比上升之后，2024年再度出现回落，这主要是由于2023年大批保交楼交付，短期基数提高所致。随着2022年以后成交商品房逐渐成为现阶段竣工住房主力，与2021—2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面积同比由升转降，再度出现二成降幅也在合理范围之内。

　　新开工方面，与中央部委“严控增量”的指示一致，预计将连续第三年同比降幅超过二成，且降幅将继续大于商品房成交面积的下降速度（图8）。面对当前行业的去库存挑战，在销售规模较峰值下降近半的时代背景下，减少新增供应是最为有效的去库存举措。面对土地出让收入减少带来的财政压力，近年来地方政府依旧以化解库存风险为第一要务博鱼综合，栉风沐雨，砥砺前行，连年减少土地出让，进而压降新开工规模，促进行业库存压力持续减轻。

　　2024年房地产开发投资规模同步下降。预计2024年房地产开发投资同比下降10%，降幅较2023年基本持平。从绝对量来看，开发投资规模连续三年下降，回到2017年水平，但仍能保持在10万亿元的水平，从投资角度来看，房地产仍是全国经济发展的重要支柱产业之一（图9）。

　　月度来看，年内房地产开发投资规模震荡下行，上半年累计降幅逐月小幅扩大，下半年累计降幅稳定在10%左右。开发投资累计降幅明显低于销售、新开工与竣工（图10）。

　　行业正在进入新平衡周期，预计2025年上半年止跌基本完成。第一，“白名单”融资协调机制和地方化债推进落实，企业资金面改善，2025年商品房竣工面积有望实现5%～10%的小幅增长。第二，去库存仍是现阶段首要任务，“严控增量”仍将是行业发展的主基调之一，土地成交规模再降两成，企业销售金额同比降三成，以销定产格局下重点城市成交地块平均开工率仅46%，可支持新开工规模继续下降，2025年新开工面积预计仍将下降10%～20%。企业新开工、投资拿地恢复缓慢甚至继续下行，仅竣工尚能小幅改善，预计房地产开发投资额2025年同比降幅10%左右至9万亿元水平。

　　截至2024年12月20日，全国300 城土地市场成交建筑面积10.3亿平方米，较2023年同期下降17%。为减轻行业库存压力，近年来土地市场交易规模的收缩速度明显快于商品房市场，全国土地供求规模连年大幅下降。与2020年高点相比，近四年来土地年成交量已经下跌超六成（图11）。

　　分城市能级来看，各能级城市土地成交规模均延续收窄，其中一二线城市同比降幅更大。一线万平方米，较上年同期下降了30%。分城市来看，北上广深4城除北京成交规模同比下降15%外，其余三城同比降幅均在二成以上。譬如2024年以来新房成交量接近1400万平方米的上海，至截稿时仅成交了500万平方米的商品房用地。作为全国市场健康度最高的一线年也放慢了供地节奏，减少库存规模，以促进市场加速企稳。

　　其中二线城市降幅较大，同比下降21%，三四线%。在经历了连续数年的领跌之后，三四线城市土地成交规模率先接近底部，在保证城市重大项目建设规模的前提下，进一步下跌的空间依然不大。相反，有不少二线城市出现了较大降幅，如长春、沈阳、长沙、天津、苏州等城市同比降幅均在五成左右或更高。典型如天津，2024年以来成交商品房用地仅400万平方米左右，不到新房交易量的四成，再加之放开四限等稳市场政策对需求侧的扶持，2024年天津平均新房开盘去化率超过五成，已然是当前稳市场的标杆城市之一（表3）。

　　市场热度方面，2024年土地交易规模虽然持续缩量，且优质高单价地块成交占比下降。但是从个案角度来看，仍频频有高溢价高总价地块拍出，如11月上海杨思地块溢价四成，创下上海解除地价后的溢价率新高，12月杭州萧山北干东地块溢价更是高达77%，同样刷新了杭州溢价率纪录，此外，合肥、成都、西安等地也频频迎来高溢价地块成交。在这些高热地块的带动下，2024年全国整体溢价率得以维持在4%的低位（图12）。对于这些稀缺的优质高溢价项目，在当前的市场大环境下，地方主管部门更要进一步做好板块运营，从供求关系调整、税费减免、需求扶持等各方面保障地块的盈利预期，带动同板块或类似项目的信心回升，并促进城市稳市场进程加快推进。

　　2024 年房企投资持续低迷，全年新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强总和分别为22061亿元、10840亿元和10687万平方米，同比降幅分别为31%、30% 和20%，不但同比表现为下降，且降幅较2023 年末持续增大。拿地销售比方面，全年百强房企拿地销售比0.16，与2023年相比下降0.05，再度刷新近5年来最低位。

　　从企业具体投资布局而言，2024年仍然保持了“少数央国企占主导、多地城投托底、民企持续萎靡”的格局。央国企同样深陷市场销售持续筑底的影响，投资愈发谨慎，虽然投资规模仍保持领先，但较去年大幅下滑。这也导致多个地方土地市场依旧需要城投平台公司进行托底，虽然整体金额不及央国企，但数量较多，且拿地金额较去年有明显提升。

　　从拿地金额TOP100企业来看，央国企依旧是2024年土地市场绝对主力，虽然上榜数量少但金额占比高。其中，前十一月央企拿地金额占百强比例30%，国企达到23%，分别较2023年同期下降10个百分点和上涨6个百分点博鱼网址。而民企金额占比仅有14%，较去年同期下降4个百分点。相较之下，城投在央企投资下滑之下承担了更多的托底作用，拿地金额TOP100中城投拿地金额占比达到26%，仅次于央企，较2023年同期增加15个百分点，且上榜数量中，城投企业也是占据了半壁江山（图13）。

　　展望2025年，基于岁末中央经济工作会议定调，得益于货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。此外，鉴于10月份以来新房市场销售的持续转好，随着需求端预期改善，上海、杭州、北京等地限房价政策的退出，以及更多高端新房项目的开盘，2025年有望继续迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升。

　　从土地成交规模角度来看，鉴于行业库存仍在高位，在新房销售规模较高点下降四成的时代背景之下，在较长的时间之内，去库存仍将是行业将要面临的主要挑战，因此土地成交规模仍需保持与新房成交规模相适的低位。并且若盘活闲置用地显著增多、土地二级市场成交规模增加，一级招拍挂土地市场成交规模也需要进一步压降，以配合行业去库存节奏的平稳进行。

　　从企业投资驱动的三大因素来看，在资金层面：房企的融资环境趋于宽松，房企开发贷和债券融资情况均有好转；在销售层面，四季度一线城市和几个热点的二线城市楼市表现相对突出，销售业绩对企业投资的正向传导需要一定时间；在土地供应层面，一二线城市提质缩量，推出不少核心区域地块，对刺激企业投资作用显著。企业投资信心的修复主要等销售端回暖，融资端、土地供应端的利好已经较为可期。2025年企业投资在整体上谨慎，房企将聚焦于核心城市或自身深耕区域，核心城市和优质地块可能将出现局部火热的情况；头部国央企将持续领衔发力，补充优质土储，中小规模房企和大部分民企则预计持续观望。预计2025年企业投资体依然以谨慎、分化为主旋律。

　　综上，在经济修复期、地产去库存周期中，房地产行业销售、投资、新开工等指标持续承压，2024年政策迎来“根本性转折”。从松绑限制性政策到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度开始迎来阶段性止跌。新房成交规模连续两个月回升至近18个月以来最高水平、二手房成交创历史新高超过了2021年行业调整前水平，房价环比下跌城市开始减少，重点城市和部分民企土地投资信心逐渐恢复。

　　2025年“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。政策发力核心也将转变为已出台政策的落地实施，以及多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期。我们认为，市场大概率在2025年上半年基本完成止跌（需求信心恢复—企业投资恢复），销售规模同比跌幅收窄至个位数，房价止跌同步完成；2025年新开工面积预计仍将下降10%～20%，房地产开发投资额2025年同比降幅10%左右至9万亿元水平。