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　　楼市发展大局已定，未来十年，中国房地产将迎来终局，大量三四线城市房产或面临全面崩塌，变得一文不值。这背后是人口结构变化带来的必然趋势，预计未来人口将回落至13亿左右。

　　假设人口出生率维持在1000万，14亿人口平均寿命80岁，每年正常离世人口约14亿÷80 = 1600多万，加上几百万非自然死亡人口，每年离开人口近2000万。而新增人口仅1000多万，每年人口净减少1000多万，十年就会减少一个多亿博鱼综合。这意味着将有30亿平米住宅、15亿平米写字楼和15亿平米产业用房闲置。

　　从城市化进程看，2000年至今，城市化率从30%提升到70%，大量人口涌入城市。但农村资产却大幅缩水，许多农村土地变得一文不值，不少村子甚至荒废。可以说，城市人口享受资产上升红利，是以数亿农民农村资产归零为代价。

　　当城市化率达到70%后，进入第二阶段。参照发达国家规律，一线城市开始虹吸二线城市人口，二线吸三线，三线吸四线，但四线城市难以吸引人口。

　　比如江西，东边被浙江、北边被湖北、南边被广东、西边被湖南虹吸，导致人口流失严重。在此过程中，像西安，起初上百万大学生来上学却留不下，造成巨大损失。后来西安改革，解决大学生留城住房问题，成功留住大量人才，华为、海康、大华等企业也在西安投资建设研发基地，西安人口从七八百万飙升至1300万，房价上涨，商业机会增多。然而，这却导致周边地级市因人口大量流失而全面崩塌。

　　第三阶段，核心城市之间进行终极匹配。例如粤港澳地区，广州、东莞、深圳、香港、中山等地将地铁线相连，周边三四线城市人口被吸光，导致这些城市经济发展困难。同样，长三角构建以上海、苏州、嘉兴、杭州为核心的经济网络，粤港澳吸引1.5亿人口，长三角吸引三到四亿人口，这种虹吸效应将愈发显著。

　　到第四阶段，中国800多个城市中，最终可能只剩不超过30个城市。这30个城市资产将稳步上升，如同之前城市资产上升以农民资产下滑为代价一样，这30个城市资产上升是以大量地级市资产下滑为代价。到2035年，这一趋势将更加明显。而其余700多个地级市，虽然资产不会暴跌（银行不允许），但难以交易，资产流动性近乎为零，就像价值连城却无人问津的翡翠，实际价值无法体现。

　　在房地产市场中，老破小房子的处理成为新问题。新一轮房改提出房地产公共事业化，即普通人住保障房，有能力的人购买商品房，满足不同需求。但这带来一个难题：若大量人选择保障房，老破小房子无人接盘，想改善住房的人就无法卖房换新房，房地产销售链条将断裂。

　　目前中国买房主力是35 - 45岁中年人，改善需求旺盛，如2023年北京“认房不认贷”政策出台，当月新增1.6万套二手房挂牌量。但除北京外，其他地方老破小房子即便降价也难有交易量。未来保障房大规模供应后，老破小房子更难卖，进而连累大房子市场，形成死局。

　　不过，有地方想出妙招成功破局——以旧换新。即购房者买新房时，若老房子卖不掉，当地国企接手帮忙卖，购房者无需担心老房子砸手里，凑点钱就能住大房子。开发商有了新客户，企业得以运转，地方经济更稳定，财政也能通过土地出让维持公共服务。

　　国企将收回的老房子修缮后，可作为保障房和人才公寓使用，既加快保障房供应速度，又节省新建开支，且老房子地段通常较好，修缮后可立即投入使用。连云港已开始尝试，预计其他地方也会效仿。此外博鱼登陆，像南通，开发商会对降价处理老房子的购房者给予最多20万补贴，前提是购买其新房。

　　未来，年轻人和低收入群体或习惯选择便宜实惠但不能买卖交易的保障房，以确保生活质量；大房子则由市场定价，其价格波动对整体影响较小，房地产市场将迎来全新时代。总之，在中国要实现财富增长，就必须看清国内经济趋势，顺应时代发展。